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CANTONE
08.09.16 - 06:060
Aggiornamento : 09:34

Un lavoro da 100mila franchi l'anno: o addio casa

Tanto serve, ormai, per avere accesso al credito. Una cifra proibitiva per i giovani, ma le banche si chiamano fuori: la colpa non è nostra, ma dei prezzi degli immobili

BELLINZONA - Un immobile di proprietà: dove sentirsi a casa, in tutti i sensi. Liberi di abbattere pareti, cambiare disposizione degli spazi, investire in un arredamento che dura per sempre o almeno quasi: in Ticino è un'aspirazione per il 64% della gente, che oggi vive in affitto ma vorrebbe tanto realizzare il sogno della vita. La percentuale più alta della Svizzera: eppure, troppo spesso, resta un desiderio, specie per i giovani. Penalizzati o discriminati addirittura, si lamenta da più parti, nella concessione dei crediti ipotecari. Ma «mettiamolo subito in chiaro - esordisce Fabrizio Cieslakiewicz, membro della direzione generale di BancaStato - Le regole non sono cambiate».

Cieslakiewicz, allora perché comprare casa è così difficile?

«Ciò che è cambiato, e che non ha a che fare con la concessione del credito, è il prezzo degli immobili. La forte domanda che si è registrata negli ultimi anni ha fatto lievitare i costi. Lugano è arrivata a 14-15mila franchi al metro quadrato, Bellinzona a 6-7mila, quando non molto tempo fa ne bastavano 3-4mila».

Dunque la colpa è del mercato?

«L'aumento dei prezzi delle case incide inevitabilmente sull'erogazione del credito. Una volta, comprare casa costava meno: ed era più facile rientrare nei parametri necessari per ottenere un'ipoteca, cioè l'apporto di mezzi propri e la tenuta oneri. Sotto questo aspetto, a uscirne penalizzati sono soprattutto i giovani».

Può spiegare più nel dettaglio?

«Anzitutto, è più difficile che il giovane abbia a disposizione cifre importanti da immettere per l'acquisto. La norma vuole che la banca finanzi non più dell'80% della somma, che nel frattempo, con l'aumento dei prezzi, è diventata più elevata. In secondo luogo, il giovane ha un reddito più basso: e chi stipula un'ipoteca deve poter garantire che il costo teorico - ottenuto sommando la percentuale di interesse, di ammortamento e di manutenzione (pari a circa il 6,5%) e moltiplicandola per il debito contratto - non superi il 33% del reddito lordo annuo. Facciamo un esempio. Un debito di 500mila franchi con la banca, moltiplicato per il 6,5%, fa 32.500 franchi. Questa cifra non dev'essere superiore al 33% del reddito: ciò significa che in questo caso chi chiede l'ipoteca deve guadagnare circa 100mila franchi lordi l'anno». 

Redditi troppo bassi e poche risorse iniziali: è questo il problema?

«Esatto. Le banche non hanno responsabilità: anzi, da questo punto di vista il periodo è molto favorevole. I tassi effettivi, cioè scorporati dall'ammortamento e dalla manutenzione, sono bassi e favoriscono quindi l'erogazione di crediti». 

Tasso fisso o tasso variabile?

«Fisso. Fino a una decina di anni fa il variabile era preferito nel 60-70% dei casi. Oggi non supera il 10%. Anche il consulente stesso indirizza il cliente verso il tasso fisso, molto più conveniente. I valori sono i più bassi degli ultimi 40-50 anni. Chi fa un'ipoteca oggi a tasso fisso, per i prossimi dieci anni può spuntare un tasso attorno all'1,40%». 

Qual è l'importo medio che viene generalmente richiesto?

«Per un giovane si va da 400 a 500mila franchi, per una casa del valore di circa 800mila franchi».

A conti fatti, significa che la banca finanzia meno di quell'80% che teoricamente potrebbe.

«Generalmente, i crediti ipotecari erogati da BancaStato sono di "primo rango": l’aggravio cioè è inferiore al 66,6% del valore di perizia definito dalla banca».

Negli ultimi anni sono incrementati anche gli importi medi erogati da BancaStato. Dai 429mila franchi del 2013 si è passati a 471mila franchi. La gente osa di più?

«Non esattamente. A contribuire all'innalzamento  della media sono state alcune grosse operazioni immobiliari, nonché il citato aumento del valore dei terreni e degli immobili».

Chi vuole comprare casa, oggi?

«Direi un cliente dai trent'anni in su». 

Richieste respinte?

«Poche. Chi viene solitamente è preparato, conosce le condizioni a cui deve adempiere. Raramente ho visto persone sprovvedute. Poi, certo, la banca fa una sua perizia sul valore dell'immobile, generalmente prudenziale».

Quante domande avete ricevuto lo scorso anno: c'è stato un incremento?

«Come banca ragioniamo sugli importi complessivi, non sulle richieste singole. In questo senso, la nostra crescita è di 350-400 milioni di franchi all'anno».

Da dove è arrivata la domanda?

«Sia da privati, sia da promotori immobiliari».  

In Ticino c'è più voglia di casa che altrove. Perché? 

«Siamo sempre stati una regione più di affittuari che di proprietari, rispetto ad altre parti della Svizzera. La situazione è cambiata negli ultimi 4-5 anni. La casa è diventata il sogno della vita».

Comprare costa meno che affittare: conferma?

«Sì. Con i tassi odierni, calcolato un 1% di interesse e un altro 1% di ammortamento, si ha una rata mensile di circa 833 franchi per un debito di 500mila, invece dei circa 1500 di affitto più spese. Anche se poi bisogna tener conto della manutenzione e dei tassi di interesse che possono variare sul lungo periodo. Oggi sono intorno all'1%: ma sono nel settore da 30 anni, li ho visti arrivare anche al 7%». 

Commenti
 
Matto04 3 anni fa su tio
ha dimenticato una cosa molto importante da dire. La difficoltà che di é aggiunta negli ultimi anni, che é quella di avere un minimo pari al 10% del valore dell'immobile da acquistare, cash. anche questo punto é un'ulteriore difficoltà.
Tato50 3 anni fa su tio
Secondo quanto dichiarato dal Sig. Fabrizio Cieslakiewicz questa situazione si è venuta a creare a causa del forte aumento dei costi al mq delle abitazioni e quindi gli importi ipotecari richiesti sono maggiori rispetto ad anni fa. Oltre a dover contribuire con l'80 percento del valore del'immobile, cosa che un giovane, a meno che non abbia qualcuno dietro che lo "sponsorizza" difficilmente arriva ad ottenere un mutuo mancando i presupposti citati. Mi sembra però che non ci sia un trattamento uguale da parte delle Banche per quanto concerne "il tasso teorico" perché lui dice testualmente che il suo Istituto lo ha stabilito al 6,5 percento. Quindi in teoria su un'ipoteca di 500'000 franchi c'è un calcolo ipotetico a quel tasso che corrisponde a 32'500 franchi all'anno e ne consegue un onere mensile di ca. Fr. 2700.- più il citato capitale iniziale. Io, visto che sto vendendo una casa, sono andato sul sito della Banca Migros dove c'è questo signore che risponde a chi domanda : Albert Steck, economista, è analista di mercato e prodotti alla Banca Migros nonché l’autore principale del presente blog. Risponde a domande riguardanti le vostre finanze e analizza gli avvenimenti attuali dell’economia. Io ho chiesto : Considerati i “paletti” sempre più restrittivi, l’obbligo di avere almeno un cospicuo capitale iniziale per avere un’ipoteca, allora conviene acquistare un immobile già gravato di un’ipoteca vantaggiosa, pagare in contanti la differenza tra l’ipoteca esistente e il prezzo di vendita. Naturalmente in accordo con la Banca che ha erogato l’ipoteca di cui sopra. Sbaglio o per molti potrebbe essere la soluzione ideale ? Lui mi ha risposto In realtà l’acquirente di un immobile può riprendere l’ipoteca del venditore, ma questo trasferimento non cambia niente al fatto che l’acquirente deve soddisfare rigorosi criteri di sopportabilità anche in rapporto al proprio reddito. In particolare gli oneri riguardanti la proprietà abitativa (considerando un tasso d’interesse teorico del 4,5) non possono superare un terzo del reddito. Cordiali saluti, Albert Steck. Già qui vediamo una sostanziale differenza tra il tasso teorico 4,5 contro il 6,5 che in "soldini" sempre su un'ipoteca di 500'000 franchi corrisponde a Fr. 22.500 annui e onere mensile di Fr. 1875.- (differenza tra i due Istituti ca. Fr. 825 mensili (mica bruscolini). A questo punto mi chiedo, non avendo fatto altre verifiche, non è che per caso certe Banche siano un po' troppo restrittive e abbiano un margine di manovra piuttosto ampio nell'erogare mutui rispetto ad altre ? Un'altro fattore molto importante, con i tassi attuali bassi , un'ipoteca all' 1,5 percento valida 10 anni ha un onere mensile di Fr. 625 e certe persone non si rendono conto che 10 anni passano velocemente non sapendo cosa li aspetterà alla scadenza. Non sarebbe il caso, invece di capitali iniziali così alti, di obbligare chi ha oneri mensili così bassi di obbligarli a versare un minimo pari al doppio, visto che non esiste la possibilità di ammortizzare, così dopo 10 anni si trovano un capitale di 75'000 franchi con il quale possono abbassare l'ammontare del mutuo ? Andare alle Maldine due volte all'anno, due volte alla settimana a cena al Ristorante (possibilmente “stellato”), tanto pago poco, e mettere la chiave sotto il tappeto dopo perché pago troppo e non ce la faccio, non è la soluzione migliore; meglio la prima e forse qualche giovane in più avrà le sue quattro mura !!!!
Luca Civelli 3 anni fa su fb
Intanto ricordo che TUTTI gli inquilini che non lo avessero ancora fatto hanno DIRITTO a riduzioni dell'affitto per il calo dei tassi. Per ottenerla basta scrivere al proprietario la lettera che trovate al link debitamente compilata rispettando i termini del contratto e il proprietario NON POTRÀ RIFIUTARE.http://www.asi-infoalloggio.ch/documenti2.asp?ID=15
Patrick Il Biri Passoni 3 anni fa su fb
Merlino Il Chimico
Moreno Rubbi 3 anni fa su fb
Senza parlare dei soldi che ruba lo stato per il registro fondiario e la cartella ipotecaria!! Vergognatevi!!
Dino D'ambrosio 3 anni fa su fb
e in più sulla dichiarazione delle tasse si devono aggiungere CHF16000 come reddito
Valentina Galimberti 3 anni fa su fb
Carlo Massaro
Mi Pa 3 anni fa su fb
Oggi come oggi si può già esser contenti di avere un lavoro a tempo indeterminato, ancora più contenti se si percepisce un salario decente...100'000 franchi annui? Casa? Credito? si certo...-_-
Marco Bitonti 3 anni fa su fb
Antonio Bitonti
roma 3 anni fa su tio
...i nodi vengono al pettine.
Lorena Quadri 3 anni fa su fb
Esattamente ciò che dicevo io qualche giorno fa.... Che i prezzi solo lievitati per casette o appartamenti (bruttissimi) e che superano i 700mila fr..... Perché in Svizzera intra si trovano casette unifamiliari, anche a 500mila fr e non in culo al mondo? Perché si vedono appartamenti fatti bene e con un tetto sopra e non con quegli orribili tetti piatti? Non c'è niente da fare... In Ticino ora É così
Casper82 3 anni fa su tio
Mi sono appena registrato per commentare l'articolo ma non carica il testo. Ci sono limiti particolari o semplicemente funziona quando pare a lui/loro? È piuttosto frustrante.
Casper82 3 anni fa su tio
@Casper82 Questo lo ha caricato ....
Salbra 3 anni fa su tio
@Casper82 proprio vero ! ho commentato in modo molto pesante l'articolo e non l'hanno pubblicato !!
Salbra 3 anni fa su tio
@Casper82 ora ci riprovo
Casper82 3 anni fa su tio
@Casper82 Il mio non era neppure un commento pesante ... ho rinunciato.
kavallo??STORT 3 anni fa su tio
@Casper82 Per registrazione? Mai visto un sistema così macchinoso(((((
Tato50 3 anni fa su tio
@Salbra Dal 2006 al 2013, più o meno, non era così. Poi da quando certi sono finiti davanti al Procuratore sono stati messi dei "paletti", a volte un po' troppo rigorosi e pure un "correttore automatico" che tra l'altro corregge anche espressioni normali qualificandole come "indecenti". Prova a scrivere quell'attrezzo che si usa a mano per s..pare il viale e vedi cosa ti esce ;-))
Salbra 3 anni fa su tio
@Tato50 Non avevo nemmeno scritto una battuta volgare o altro... forse è perchè avevo proprio centrato in pieno il bersaglio !!!!
Tato50 3 anni fa su tio
@Salbra Non essendo stato pubblicato il tuo Post non posso trarre delle conclusioni. Con molta probabilità, come dici tu, hai centrato in pieno il bersaglio e "mettere il coltello nella piaga" in certe occasioni a qualcuno "disturba" e sappiamo tutti che esistono gli intoccabili, quindi non meravigliarti più di quel tanto. Ai "bei tempi" facevamo il Blog delle barzellette e non ti dico cosa passava dal "convento" poi, grazie a certi che esageravano andando sul personale, c'è mancato poco che il Blog venisse chiuso. Diciamo che dietro un Nik molti si sentivano "forti" grazie all'anonimato, ma erano semplicemente dei vigliacchi (ce ne sono ancora ma la differenza sta che solo chi ne è colpito capisce il significato di certe affermazioni). Da li i controlli più rigorosi, con gente "bannata" per mesi ma che è ancora qui; certi sotto altre spoglie altri con la stessa faccia di bronzo; -((( È umano che alla Redazione, ogni tanto, qualche scritto "sopra le righe" può non essere notato. Tu comunque non mollare, sii te stesso(a) e capirai quali sono i limiti invalicabili. Un saluto e buona giornata ;-))
tazmaniac 3 anni fa su tio
@Casper82 Benvenuti a Censurlandia ;o)
elvetico 3 anni fa su tio
C'è troppa speculazione e inoltre si costruisce per standard da ricchi. Chi è quella famiglia con un reddito di 4000 franchi al mese (quando le va bene oggi come oggi) che può permettersi un 3-4 locali in affitto da 1600 Fr mensili in su ? Stiamo andando contro un muro, non necessariamente di una casa !
spank77 3 anni fa su tio
Meglio fare attenzione con i tassi di interesse...se si trova una casa perfetta (posizione, qualità costruzione, non troppo personalizzata) allora il rischio è più accettabile... Già perchè il rischio è elevato...spesso chi presta i soldi dimentica di dire di pensare anche alla peggiore delle ipotesi...ovvero un tasso ipotecario magari triplicato nel giro di qualche anno..tutto è possibile sono le banche a deciderlo...un debito è sempre un debito...
kavallo??STORT 3 anni fa su tio
@spank77 Concordo pienamente. Se, compro quando mi ritiro in pensione all'età di 55anni, e compro oltre confine( prezzi proibitivi e esagerati ) Francia o Italia ( confine ).
Roberto Pesciallo 3 anni fa su fb
Se non hai già il terreno oggi per costruire una casetta e non una villa ci vogliono almeno 850000 franchi quindi è dura farsi casa propria????
kavallo??STORT 3 anni fa su tio
Guardate i prezzi ! E folle acquistare una casa con un mercato del lavoro con forte volatilità. Ultimi 5 anni ho cambiato 3 volte sede lavoro. E casa.
lo spiaggiato 3 anni fa su tio
@kavallo??STORT Mah, se compravi (con oculatezza) in ticino 10 anni fa e dopo il tuo spostamento di sede affittavi, gli inquilini ti avrebbero pagato l'ipoteca... e intanto il valore dell'immobile aumenta... :-)
kavallo??STORT 3 anni fa su tio
@lo spiaggiato Bè ,10 anni fa non guadagnavo quello che prendo oggi(*_,)
lo spiaggiato 3 anni fa su tio
@kavallo??STORT Certo e forse non era neanche facile prevedere l'evoluzione dei prezzi... Però chi lo ha fatto ha sicuramente guadagnato... :-)))
kavallo??STORT 3 anni fa su tio
@lo spiaggiato Sabato prossimo vado. Luino, per visionare un immobile appena ristrutturato( prezzo 1400€ mq x110 mq) condominio zona centrale d1920 ex albergo
comp61 3 anni fa su tio
forse bisogna dire 100000 chf netti e non lordi!!??
Fabiobiscozzo 3 anni fa su tio
quante scemenze! il fatto vero è che il mercato ha visto un aumento della richiesta e dinconseguenza un innalzamento dei prezzi proprio grazie ai tassindi interesse bassi che applicano le banche.per quanto riguarda l'accesso al credito: oggi tra tasso di interesse, ammortamento e manutenzione un nuovo proprietario si indebita per un 3% annuo per dieci anni.la banca incece calcolanun debito del 6,5/7%. il doppio del debito reale. cosi facendo riferimento all'articolo, se l bamca calcolasse la sostenibilita sul debito reale, per un prestito di 500'000 il reddito lordo sarebbe dincirca 50'000 franchi all'anno e non 100'000. molto differente!!!
Fabiobiscozzo 3 anni fa su tio
Mickael Goy 3 anni fa su fb
patacca 3 anni fa su tio
Non mi sembra che l`edilizia in Ticino negli ultimi anni sia stata orientata a quella popolare..speculazioni devastazioni del territorio affitti alle stelle con lavori fatti male....vedere i contenziosi in corso...conviene fino a che i tassi...bella scoperta e dopo che farete con i salari in lenta ma inesorabile diminuzione...gli immobili costano meno a Zurigo con le debite proporzioni.
Paola Villa 3 anni fa su fb
È una bolla speculativa , prima o poi i prezzi crolleranno...e sarà una fregatura per chi ha fatto il mutuo
Cristian Pasotti 3 anni fa su fb
Credo anche io: sono diminuiti i tassi ma NON i prezzi. Occhio ;)
Luca Civelli 3 anni fa su fb
Sarà una fregatura per le banche che si ritroveranno sul groppone un sacco di oggetti che non riusciranno a vendere con bilanci che già non sono molto brillanti. Non dimentichiamo che le banche svizzere sono quelle che detengono più carta straccia ( dopo quelle tedesche).
tip75 3 anni fa su tio
in quasi tutta l'Europa con quei soldi ce la paghi intera una casa....
Lowenstein 3 anni fa su tio
@tip75 Si, e guadagni 1000 euro al mese con pizza e birra una volta alla settimana se va bene. Praticamente vivono come chi in assistenza sociale in Svizzera.
kavallo??STORT 3 anni fa su tio
@Lowenstein Le do un dato("_*). L'assistenza pubblica della città di Basilea, copre meglio di un pensionato della avs con diritto alle complementari. In caso , in caso di copertura degli assegni complementari non si ha diritto all"aiuto della sociale. ( Era solo una riflessione, sul distorsione del sistema sociale ).
Fabio Ambrosini 3 anni fa su fb
Non bastano cmq...prova a chiedere mezzo milione di ipoteca con 100mila di salario lordo...e con mezzo milione non vai da nessuna parte se non hai il tesoretto da parte...e cmq rischi di esporti troppo...
Gladys Jelmini 3 anni fa su fb
Infatti hai ragione...noi per una casetta di meno di mezzo milione non ti dico i calcoli eseguiti e ancor più secondariamente eseguiti in base alla cifra finale del prelievo di cassa pensione...senza contare i soldi che vanno anche allo stato in base ai vari rogiti...certo abbiamo dovuto accontentarci, ho cambiato anche il domicilio perché in giù impossibile trovare qualcosa in quel senso...certo non è molto grande però almeno ha tutto quello che serve e inoltre paghiamo comunque molto meno di un affitto...certo che se superava la cifra spesa noi non ci saremmo più stati dentro...e lì che mi chiedo come fanno alcuni ad avere una casa che supera gli 800'000 fr.-, ho paura che al primo rialzo dei tassi un po' importante il tutto vada a farsi benedire...?
Lorena Quadri 3 anni fa su fb
Beh se hai un acconto si riesce a trovare una casetta a 400/500mila fr.... Anche se non hai 100mila fr di paga... ??
Lorena Quadri 3 anni fa su fb
Il mio sogno resta comunque una casetta abbastanza grande in mezzo al verde.... In Ticino sarà impossibile... Ma anche se fosse in Svizzera interna, ci andrei domani! ????
Gladys Jelmini 3 anni fa su fb
Lorena Quadri si infatti, ma mica è tanto semplice...a parte che già trovare una casetta per quel prezzo?, è duretta...la nostra è piccina davvero...e posso assicurare che tre anni fa' i calcoli erano già piuttosto severi...vero io non lavoro a tempo pieno...però facendo già diversi calcoli noi non avremmo potuto spendere di più...calcolando poi che lo stipendio è al lordo e non al netto! Quindi da quello vanno ancora tolte le varie voci di spesa!!!
Gladys Jelmini 3 anni fa su fb
Lorena Quadri ma dici che in CH interna la trovi?, i prezzi sono in linea con il Ticino, forse fuori cambia un pochino rispetto ai grandi centri. Ti auguro di esaudire il tuo sogno! ?
Lorena Quadri 3 anni fa su fb
Gladys Jelmini 10 anni fa era il tempo migliore per comperare casa... Senza avere paghe da banchieri... Ma il Cezsla lo ha detto chiaramente, la colpa non é delle banche.
Lorena Quadri 3 anni fa su fb
Gladys Jelmini il mio sogno é anche un altro... Ma solamente se vinco al lotto... Sicuramente non ne beneficerei solo io..... Ma tutti coloro che cercano una casa ????
Gladys Jelmini 3 anni fa su fb
Lorena Quadri si lo so...infatti ci eravamo interessati ma non era andata a buon fine visto che poi aveva affittato, proprio in quel momento che siamo arrivati noi per un eventuale acquisto...sarebbe stato più comodo perché era davvero anche un affare...così il tempo è passato! Io penso che è colpa della crisi in generale....del mercato ecc...dopo si sono tutti un po' adeguati...anche le banche...buona giornata ciao Lorena!
Mary Schmitz 3 anni fa su fb
Delle banche
Fabio Ambrosini 3 anni fa su fb
Banche, assicurazioni, casse malati, casse pensioni..tutto pompato
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